Mới đây, đề xuất thu thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản thay cho mức 2% trên tổng giá trị giao dịch nhận được nhiều sự quan tâm. Mục tiêu là công bằng hơn, chống lách thuế.
Tuy nhiên, thách thức đặt ra là làm sao xác định chính xác giá mua, nhất là với tài sản được thừa kế, cho tặng? Liệu cách tính mới có khả thi trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn tồn tại tình trạng kê khai hai giá?
ĐÁNH GIÁ CHÊNH LỆCH GIÚP KIỂM SOÁT GIÁ NHÀ ĐẤT
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân. Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định mức thu với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan).
Trường hợp không xác định được giá vốn, các chi phí liên quan và có chứng từ chứng minh, mức thuế phải nộp là 2% giá bán. Từ 2015, theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.
Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định cách tính thuế này đã tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán, người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp.
Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group ủng hộ đề xuất thu thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản thay cho cách tính thuế hiện hành:
“Nói về đề xuất này thì cá nhân tôi hoàn toàn đồng thuận và ủng hộ phương án này vì điều này thể hiện đúng rõ bản chất thị trường. Những người đầu tư bất động sản có lợi nhuận cao phải đóng thuế cao và ngược lại những người đầu tư bất động sản lỗ thì phần đóng thuế trên lợi nhuận sẽ giảm cho họ áp lực về thuế này vì nó giảm thiểu thiệt hại.
Về tổng thể thì nó sẽ đáp ứng đúng được bản chất của việc nộp thuế thu nhập cá nhân và hạn chế được tình trạng né thuế làm thất thu ngân sách do kê khai hai giá như hiện nay”.
Ảnh minh họa: ChatGPT
Việc đánh thuế trên giá trị chênh lệch sẽ góp phần kiểm soát giá nhà đất, tạo ra sự minh bạch hơn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng đề xuất đánh thuế 20% trên lãi bất động sản thay vì 2% trên giá chuyển nhượng có nhiều thách thức nếu được áp dụng:
“Yếu tố đầu tiên là liên quan đến câu chuyện các tài sản thừa kế, biếu tặng. Bởi vì trong giai đoạn đầu khi thừa kế biếu tặng thì giá trị xác định, giá trị ước tính chưa có cơ sở đầy đủ. Thứ hai rất quan trọng là dữ liệu thị trường bất động sản Việt Nam chưa minh bạch và chưa theo dõi nhất quán cũng như chưa đảm bảo sự chính xác. Do đó rất khó để xác định giá mua bán từ thời điểm ban đầu là chính xác.
Yếu tố thứ 3 là đã nói đến thu nhập thì có phần thu và phần chi. Và phần chi ở đây như chi phí hoa hồng môi giới, chi phí cải tạo,… phải có chứng từ đi kèm để đảm bảo tính chính xác của lợi nhuận mà không phải lúc nào người dùng cũng duy trì và giữ lại các giấy tờ này dẫn tới việc tính chính xác này có nhiều khó khăn”.
Còn ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận thực tế là giá bất động sản đang bị đẩy lên rất cao so với thu nhập người dân. Ông cho rằng việc đánh thuế để điều tiết người có lợi nhuận cao phải đóng thuế là đúng, nhưng phương pháp tính thuế ra sao để giúp cho thị trường minh bạch và ổn định cũng như tránh việc đẩy giá bất động sản tăng thêm và người dân lại gánh thêm chi phí là điều cần tính tới:
“Chúng ta phải nhìn nhận giá bất động sản giá nhà ở quá cao so với thu nhập của người dân. Nếu như chúng ta chỉ đặt nặng vấn đề đánh thuế mà không phân biệt đối tượng. Ở đây chúng ta phải thấy những đất nền được đầu tư xây dựng, mua sau 3 năm không xây dựng thì rõ ràng lãng phí thì cần phải đánh thuế mạnh vào đối tượng như vậy.
Và những nhà mua thô xong không hoàn thiện cũng theo thời gian nhất định thì chúng ta mới cần đánh thuế những đối tượng đấy. Còn chúng ta cứ đánh thuế cứ bổ đều hết ra thì chúng ta không đánh được trúng vào đối tượng cần đánh thuế, mà vô hình chung vẫn đẩy giá bất động sản tăng lên”.
Ảnh minh họa: ChatGPT
Các chuyên gia đều đồng tình là tình trạng kê khai hai giá liên quan đến giao dịch bất động sản vẫn còn tồn tại ở thị trường bất động sản Việt Nam. Việc vẫn còn duy trì tình trạng này thì việc tính thu nhập chịu thuế vẫn sẽ không đảm bảo đúng phần nghĩa vụ thus phải nộp.
Nếu không có các biện pháp giải quyết tình trạng này thì gánh nặng liên quan đến việc quản lý và tìm ra đúng mức thuế cần đóng cũng là một dấu hỏi lớn. Bên cạnh đó, việc thu thuế cao lên sẽ ảnh hưởng tới tâm lý thị trường.
Do đó, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng để giảm thiểu tình trạng kê khai hai giá khi mua bất động sản, chúng ta đã có những bước đi đầu tiên chính xác. Đó là bảng giá đất quy định tại các địa phương thay vì công bố 5 năm/lần thì sẽ công bố mỗi năm một lần (theo Luật Đất đai hiện hành).
Điều đó giúp xác định rõ câu chuyện mặt bằng giá khi thực hiện giao dịch và giảm thiểu phần nghĩa vụ mà người bán và người mua không thực hiện. Bên cạnh đó, ông kiến nghị thêm:
“Yếu tố thứ 2 chúng ta cần lưu ý là làm sao để minh bạch hoá các chi phí trong quá trình thực hiện giao dịch và đảm bảo quy định rõ ràng để người mua và bán làm sao nắm rõ thủ tục cũng như giữ các hoá đơn trong quá trình quyết toán thu nhập. Yếu tố thứ 3 chúng ta muốn giao dịch minh bạch và bớt hai giá thì tôi nghĩ cần phải có quy định giao dịch thông qua ngân hàng.
Hiện tại giao dịch sơ cấp đã có quy định phải qua ngân hàng rồi. Tuy nhiên sau này thứ cấp chúng ta cũng cần quy định qua ngân hàng để đối chiếu dòng tiền. Xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung và chính xác là yếu tố rất quan trọng để làm cơ sở công khai minh bạch trong việc tính thuế cũng như có chế tài xử phạt để đảm bảo mọi hành vi trốn thuế đều bị xử phạt rất nặng”.
Ảnh minh họa: ChatGPT
HOÀN THIỆN BẢNG GIÁ ĐẤT ĐỂ NGĂN KÊ KHAI HAI GIÁ
Thực tế việc đánh thuế trên phần lợi nhuận là một hình thức các nước phát triển đang thực hiện. Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.
Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2 – 5 năm thuế suất là 35%; trong 5 – 10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.Còn tại Nhật Bản nếu bán bất động sản dưới 5 năm sẽ chịu thuế 39%, sau 5 năm thuế suất khoảng 20%.
Do đó, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group đề xuất 3 giải pháp áp dụng đồng thời để hạn chế tối đa tình trạng kê khai hai giá khi giao dịch bất động sản cũng như thu thuế được từ hoạt động bất động sản một cách công bằng:
“Thứ nhất chúng ta nhanh chóng hoàn thiện bảng giá đất tiệm cận giá thị trường theo đúng Luật Đất đai 2024 cho từng vị trí cụ thể và từng địa phương, có tính cập nhật thường xuyên hàng năm. Thứ hai tôi cho rằng rất quan trọng là cần đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản và nhà ở bất động sản.
Chúng ta có thể áp dụng từ những thành phố trực thuộc trung ương trước và lan rộng ra cả nước. Khi chúng ta xây dựng được cơ sở dữ liệu quốc gia về giá nhà cũng như giá bất động sản rồi thì rõ ràng việc trốn thuế hay kê khai hai giá tôi cho rằng gần như bị triệt tiêu.
Cái thứ 3 chúng ta đã áp dụng rồi nhưng cần đẩy mạnh hơn nữa. Đó là tăng cường giám sát kiểm tra và xử phạt nếu phát hiện trường hợp có hành vi trốn thuế, cần có biện pháp mạnh tay và có tính chất răn đe”.
Việc điều chỉnh phương thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một bước đi cần thiết để tạo sự minh bạch, công bằng trong thị trường.
Tuy nhiên, để chính sách mới được triển khai hiệu quả, các chuyên gia nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch đầy đủ và chính xác, cùng với các công cụ kiểm soát chặt chẽ. Đồng thời, Nhà nước cần có chế tài đủ mạnh nhằm xử lý tình trạng khai báo sai giá trị giao dịch.